美国金融地产圈“地震”。

“黑石集团违约”的消息，炸开了锅。

黑石是一家资产管理规模高达9750亿美元的全球投行，其中房地产在管规模达到3260亿美元（约2.25万亿人民币）据说，其2018年收购了芬兰一处商业资产（办公室+商店），该商业资产的5.31亿欧元（约38.91亿人民币）债券发生违约。

(相关资料图)

黑石集团曾向债主寻求进一步展期，但遭到反对。目前，该债券已经到期且未偿还，坐实违约。

有分析称，在激进加息之下，"(美)商业房地产泡沫已经破灭，屠杀来得又快又猛。"

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华尔街巨头遭遇危机

堪称“最大商业地产业主”竟违约

黑石集团2022年末管理资产规模高达9746亿美元，是全球最大另类资产管理公司，也是华尔街最大的商业地产业主和私募股权巨头，其中，商业地产持有规模高达3000亿美元左右，是华尔街规模最大的房东。

3月2日，黑石集团价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），被传出正式发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

据媒体知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期。

目前，这批证券已到期并尚未偿还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。黑石的一名代表表示，这笔债务只涉及Sponda投资组合的一小部分，对服务机构没有采纳黑石的建议感到失望。

导致黑石集团违约的产品CMBS，其运作是债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，来发行证券。

在美联储带头激进加息近一年之后，美国商业地产市场陷入冻结，导致相关的证券化产品交易量暴跌，“商业地产业主”黑石受此影响很大，旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，已经超过了黑石此前设定赎回门槛。

黑石不得不宣布限制赎回，12月限制赎回份额从2%降到0.3%，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。

而到今年1月底，黑石集团2022年四季度报告出炉时，黑石管理层证实其第二只房地产基金（BPP）正面临超过50亿美元的客户赎回请求。显然，黑石的挤兑危机似乎仍在继续。

这让投资者陷入恐慌，一时间“雷曼”传闻四起。

在赎回危机下，分析师也下调黑石的目标价。蒙特利尔银行将黑石集团(BX)的目标价从109美元下调至90美元，其解释称，为了应对不断上升的赎回要求，黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制，这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大的逆风。其还对黑石2022年的每股收益预期下调0.06美元至5.04美元，将2023财年的每股收益预期下调0.39美元至5.50美元。

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罕见的赎回危机

黑石套现80多亿

“全球金融危机以来最具挑战性的。”在近期财报电话会议上，黑石掌门人苏世民如此形容去年的市场环境。

在过去两个月，面临着罕有的赎回危机，黑石不得不卖出手上的资产。

2022年12月2日，黑石集团宣布作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI。

1月24日，据路透社报道，黑石集团正在商谈将其持有的印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks一半股份出售给贝恩资本。这笔交易的时间及定价尚未最终确定。报道称，黑石集团目前拥有Embassy REIT 24%的股份，计划出售约10%~12%的股份，交易价值或达4.8亿美元。

1月25日，黑石集团确认以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。该栋建筑是2018年黑石集团以2.1亿欧元的价格购入。

1月末，黑石集团完成出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易对价约34亿元，接盘方为新加坡房地产商城市发展(City Developments Limited)。

最近半月时间，据不完全统计，黑石出售3处资产，套现80多亿元。

黑石除了自救，还向外界求救。今年年初，黑石找到加州大学，达成了一份协议：加州大学向BREIT投资40亿美元，期限6年，而作为回报，黑石需要保证向加州大学支付至少11.25%的年化回报率。

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美联储经济学家发出警告

后续会不会继续加息？

在疫情放水的几年间，全球几大主要经济体楼市经历过狂热，经合组织34个成员国的平均房价较2019年上涨35%。其中在2020年3月至2022年6月，美国房价惊人上涨42%。

但从去年开始，海外主流央行调转枪头控制恶性通胀。美联储一年加息了425个基点，欧洲央行加息了250个基点。但通胀绝对值依旧很高，近月数据显示并没有像市场预期那样的顺畅下滑。美国1月通胀各项数据普遍超预期。尤其是美联储更为青睐的核心PCE，重回升势至4.7%，打破前期持续下滑的势头。

美国通胀持续居高不下，美联储加息不止，让美国楼市进一步冷却。最新数据显示，美国30年房贷利率已经飙升至6.65%，直逼前期高点7%。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。

历史经验显示，房地产周期下行是经济陷入衰退的有效先行指标之一。美国达拉斯联储的研究显示，目前美国房地产抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20%。

这是一个重要信号。接下来，如果全球继续动荡，美联储会不会继续加息？如果继续加息，全球资产价格会不会进一步承压？球友@魏浅隆 发问：黑石的违约是否意味着全球资产开启下跌行情？可国内目前缺好的资产又是切实存在的。那么，黑石只是个例，还是黑石真的遇到流动性危机了？

球友@一夜无话：康波周期告诉我们，萧条全面降临前要重视滞胀相关指标，要谨慎资产在流动性匮乏情况下开启的货币消灭机制。

创始人苏世民被外界称为“华尔街真正的私募之王”，他曾经给年轻人提了54条人生建议。其中一条：

在金融界，突如其来的运气逆转，一笔糟糕交易，一笔不良投资，都可能将你击垮。

风险提示：基金有风险，投资需谨慎。本课程为雪球基金发起，仅作为投教科普，不构成投资建议。

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